Na Flórida, quem compra apartamento na planta paga o imóvel em depósitos durante a obra, em geral de 30% a 50% do preço, e quita o resto na entrega, à vista ou com financiamento aprovado só nessa hora. A lei estadual manda guardar em conta de garantia (escrow) os depósitos de até 10% do preço. O que passa disso pode ser usado na obra, se o contrato disser. Você tem 15 dias depois de assinar para desistir sem multa.
Quanto se deposita, e quando
Não existe tabela oficial: cada incorporadora define o cronograma no contrato. Alguns números de mercado:
- O depósito inicial pode começar em 5%, mas costuma ser de 10%. Com as parcelas seguintes, o total chega a 30% a 50% antes da entrega (Condo Black Book, fev/2025).
- Com as vendas mais lentas, incorporadoras da região central de Miami reduziram o depósito exigido de 50% para 30% do preço (Peter Zalewski, mai/2025).
Um cronograma típico é assim (exemplo, não regra):
| Momento | Depósito | Total acumulado |
|---|---|---|
| Assinatura do contrato | 10% | 10% |
| Início da obra | 10% | 20% |
| Meio da obra ou estrutura pronta ("top-off") | 10% | 30% |
| Entrega (fechamento) | 70% | 100% |
Em dólar: num apartamento de US$ 600 mil com esse cronograma, você deposita US$ 180 mil durante a obra e precisa de US$ 420 mil na entrega, além dos custos de fechamento. Essa última parcela é a que mais pega o comprador estrangeiro de surpresa.
O que a lei da Flórida protege
Depósitos de até 10% ficam em escrow. Para apartamento em condomínio, a incorporadora precisa manter em conta de garantia os depósitos de até 10% do preço até a entrega. O órgão estadual pode aceitar no lugar uma fiança (surety bond) ou carta de crédito (Fla. Stat. 718.202).
Acima de 10%, o dinheiro pode ir para a obra. O que passar de 10% também vai para escrow. Mas, se o contrato permitir, a incorporadora pode sacar esse valor depois de iniciada a obra para pagar construção, licenças e projetos. Não pode usá-lo em comissões, marketing ou custos de empréstimo. O contrato precisa avisar isso em destaque, em letras maiúsculas (Fla. Stat. 718.202). Na prática: se o projeto der errado, a parte acima de 10% é a que corre mais risco. Leia esse aviso antes de assinar.
Casas e townhouses na planta seguem outra lei. Para incorporadoras que vendem 10 ou mais unidades por ano, o comprador tem direito de exigir escrow para depósitos de até 10%, mas pode abrir mão desse direito por escrito (Fla. Stat. 501.1375). Não abra mão sem falar com um advogado.
15 dias para desistir. O contrato com a incorporadora pode ser cancelado por escrito em até 15 dias depois que você o assina. O mesmo prazo vale depois de qualquer mudança no projeto que prejudique o comprador. Esse direito não pode ser renunciado (Fla. Stat. 718.503). Use esses 15 dias para mostrar o contrato e os documentos do condomínio a um advogado.
Os riscos reais
Atraso. Obras atrasam por licença, custo, mão de obra ou falta de vendas. Um exemplo: no Mandarin Oriental de Boca Raton, compradores de 2018 esperavam a entrega até 2023. Em 2024, a torre ainda estava na estrutura, e um casal processou a incorporadora para recuperar um depósito de US$ 697.500 (Palm Beach Post via AOL, jul/2024). Confira no contrato a data-limite de entrega e o que acontece se ela não for cumprida.
Cancelamento do projeto. Se a incorporadora não vender unidades suficientes ou não conseguir financiar a obra, o projeto pode ser cancelado. A devolução depende do contrato e do que ainda está em escrow.
Preço na entrega. Você trava o preço hoje, mas o mercado pode cair até a entrega. Em maio de 2025, unidades na planta no centro de Miami eram oferecidas a US$ 1.100–2.000 por pé quadrado, contra US$ 865 na revenda de prédios prontos (Peter Zalewski). Compare sempre com a revenda da região.
Financiamento na entrega. Contratos de planta normalmente não dependem de financiamento: se o banco não aprovar, você continua obrigado a pagar (Condo Black Book). O financiamento para estrangeiros pede de 25% a 40% de entrada (NQM Funding) e é sempre sujeito à aprovação. A avaliação do banco é feita só no fim, e se vier abaixo do preço, você cobre a diferença. Juros e câmbio também podem mudar até lá. Simule cenários na calculadora de financiamento.
Cessão do contrato (assignment). Muitos contratos proíbem ou limitam a revenda do contrato antes da entrega (Condo Black Book). Não conte com "vender antes de ficar pronto" sem ler essa cláusula.
Custos do prédio. O orçamento do condomínio na planta é uma estimativa da incorporadora. As leis de condomínio de 2022 e 2025 exigem inspeções e estudos de reservas que, com o tempo, afetam a taxa mensal (Withum). Pergunte também se o prédio vai permitir aluguel por temporada (veja Airbnb na Flórida).
Checklist antes de assinar
- [ ] Ler o cronograma de depósitos e o aviso sobre uso de depósitos acima de 10%
- [ ] Confirmar quem é o agente de escrow (banco, title company ou advogado)
- [ ] Ver a data-limite de entrega e as consequências do atraso
- [ ] Ler as regras de cessão do contrato e de aluguel
- [ ] Pedir o orçamento estimado do condomínio e a política de reservas
- [ ] Fazer uma pré-qualificação de financiamento para a entrega, sujeita à aprovação
- [ ] Ter um advogado da Flórida revisando tudo dentro dos 15 dias
- [ ] Planejar o envio do dinheiro do Brasil (veja como enviar dinheiro para comprar imóvel nos EUA)
Planta ou pronto?
A planta pode fazer sentido para quem tem prazo longo, aceita o risco de atraso e quer um prédio novo. Imóvel pronto faz mais sentido para quem quer renda logo, quer ver o que está comprando e precisa de financiamento com mais previsibilidade. O Rui, que também é General Contractor licenciado, ajuda a comparar os dois lados com números, inclusive custo de obra e de manutenção. Veja também investir na Flórida e Orlando, Miami ou Fort Lauderdale. Para o contrato, consulte um advogado.
Perguntas frequentes
Quanto de entrada preciso para comprar na planta em Miami?
Depende do prédio. O depósito inicial costuma ser de 10%, e o total durante a obra fica entre 30% e 50%, segundo fontes de mercado. Em 2025, várias incorporadoras do centro de Miami baixaram a exigência de 50% para 30%.
Meu depósito está protegido se a obra não sair?
Em condomínio, os depósitos de até 10% do preço ficam obrigatoriamente em escrow (ou garantidos por fiança). O que passar disso pode ser usado na obra se o contrato permitir, e corre mais risco. Leia o contrato com um advogado.
Posso desistir depois de assinar?
Sim, em até 15 dias após a assinatura, por escrito, sem multa. O mesmo prazo vale depois de uma mudança no projeto que prejudique você. Depois disso, a desistência depende do contrato.
Consigo financiar o restante na entrega sendo estrangeiro?
É possível, com entrada de 25% a 40% e sujeito à aprovação do banco na época da entrega. Mas o contrato da planta normalmente não depende do financiamento, então tenha um plano B.
Posso vender o contrato antes de o prédio ficar pronto?
Só se o contrato permitir. Muitas incorporadoras proíbem ou limitam a cessão. Confirme antes de assinar.
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