Brasileiro pode comprar imóvel na Flórida sem green card, sem SSN e sem morar nos Estados Unidos. Para financiar, você usa o ITIN e um empréstimo para estrangeiros, com entrada que costuma ficar entre 25% e 40%, sujeita à aprovação do banco. Comprar imóvel não dá visto. Quando você vender, entra a retenção do FIRPTA. E existem riscos reais, que estão nesta página.
O que os números mostram
Segundo o relatório internacional mais recente da Florida Realtors (agosto de 2024 a julho de 2025), os brasileiros compraram US$ 762 milhões em imóveis na Flórida, com preço mediano de US$ 444.623. 68% desses compradores moram fora dos EUA, e 52% usaram financiamento americano, contra 42% que pagaram à vista. Ou seja: financiar não é exceção (Florida Realtors, 2025).
Como funciona a compra à distância
Dá para fazer quase tudo do Brasil:
- Visitas por vídeo, com o Rui mostrando o imóvel, a rua e os pontos fracos, não só os bons.
- Documentos assinados à distância. Muitos são assinados eletronicamente. Os que exigem reconhecimento podem ser feitos com notary ou no consulado americano.
- Dinheiro em conta de garantia. O sinal (depósito) e o valor do fechamento vão para a conta da title company ou de um advogado, não para o vendedor.
- Fechamento com procuração ou assinatura à distância, conforme o caso.
Mesmo assim, vale visitar pelo menos uma vez antes de decidir. Segundo a mesma pesquisa da Florida Realtors, 90% dos compradores internacionais visitaram a Flórida antes de comprar.
ITIN e financiamento para não residentes
Para ter um imóvel não precisa de ITIN, mas ele quase sempre é necessário para financiar, declarar o aluguel e declarar a venda depois (HeartMortgage). O pedido é feito no formulário W-7 da Receita americana, normalmente com a ajuda de um contador ou de um agente autorizado pelo IRS.
O financiamento para estrangeiros ("foreign national loan") usa a sua renda e os seus extratos do Brasil, no lugar do score americano. A entrada costuma ficar entre 25% e 40%, e 30% é o número mais comum entre credores da Flórida (NQM Funding; HeartMortgage). Tudo sujeito à aprovação.
Exemplo de conta: no preço mediano pago por brasileiros (cerca de US$ 445 mil), 25% de entrada dão uns US$ 111 mil. Some de 2% a 5% de custos de fechamento (Home Buying Institute). Teste outros valores na calculadora de financiamento.
Os custos de manter o imóvel
Quem não mora no imóvel não tem homestead nem o limite do Save Our Homes. O imposto predial é recalculado pelo valor de mercado depois da compra e pode subir até 10% ao ano na parte que não é de escola (Palm Beach Property Appraiser). A proposta de corte de imposto que vai a votação em novembro de 2026 vale só para homestead e, portanto, não ajuda o investidor.
Some ainda o seguro residencial, que na Flórida é caro, a taxa de condomínio (HOA) e a manutenção. A taxa de condomínio foi o segundo motivo mais citado para compradores internacionais desistirem da compra, apontado por 33% dos corretores (Florida Realtors, 2025).
FIRPTA: o que acontece quando você vender
Quando um estrangeiro vende um imóvel nos EUA, o comprador retém parte do valor bruto da venda, em geral até 15%, e repassa ao IRS (IRS). Não é um imposto a mais: é uma antecipação. O que passar do imposto realmente devido pode ser recuperado na declaração, e dá para pedir antes uma redução da retenção. Planeje isso com um contador desde a compra.
O câmbio, sem exagero
O real já caiu forte frente ao dólar em 2002, 2008, 2015 e 2020 (Macrotrends). Pela própria Florida Realtors, o valor em reais necessário para comprar um imóvel de preço mediano na Flórida subiu de cerca de R$ 1,7 milhão para R$ 2,5 milhões no período da pesquisa, só por causa do câmbio.
Um imóvel em dólar é uma forma de diversificar o patrimônio, não uma garantia de ganho. O câmbio anda nos dois sentidos: se o real se valorizar, o seu imóvel vale menos em reais.
Os riscos
- Preços podem cair. De 2006 a 2012, os preços na Flórida caíram 44% (American Action Forum, índice FHFA). O crédito de hoje é bem mais rígido, mas isso reduz o risco, não acaba com ele.
- Execução hipotecária subindo. A Flórida teve a maior taxa de execução do país no primeiro semestre de 2026, ainda bem abaixo de 2008–2010 (Florida Politics).
- Custos fixos altos: seguro, imposto, condomínio e manutenção, com ou sem inquilino.
- Liquidez. Imóvel não se vende em um dia, e vender também tem custos.
- Regras de aluguel. Condomínios e cidades podem limitar o aluguel por temporada. Confira antes de comprar.
Não dá visto nem green card
Comprar imóvel, de qualquer valor, não gera visto, residência nem green card. O EB-5 é outro programa, com investimento mínimo de US$ 800 mil em um negócio que crie pelo menos 10 empregos, e uma casa ou um imóvel para alugar não se qualificam (Claxton Law Group). Para imigração, fale com um advogado.
Aluguel e impostos nos dois países
A Flórida não tem imposto de renda estadual (Taxes for Expats), mas o aluguel continua sujeito ao imposto federal americano, e o imóvel e a renda também precisam ser declarados no Brasil. A forma de comprar (no seu nome ou por empresa) muda a conta. Consulte um contador nos dois países antes de assinar. O Rui não dá consultoria tributária e indica quem dá. Se a ideia é se mudar para cá no futuro, veja também como comprar casa na Flórida morando aqui.
Broward e Deerfield Beach, ou Orlando?
Na pesquisa da Florida Realtors, a maior fatia dos brasileiros compra na região Miami–Fort Lauderdale–West Palm Beach, que inclui Broward, e Orlando vem em seguida. A escolha depende do objetivo:
- Orlando costuma fazer mais sentido para casa de férias perto dos parques, pensada para aluguel por temporada. Se esse for o seu plano, o Rui vai dizer isso a você.
- Broward e o sul de Palm Beach atraem quem quer praia, aluguel de longo prazo e estar perto da maior comunidade brasileira do estado: Broward é o condado da Flórida com mais imigrantes brasileiros (Migration Policy Institute, 2026). Em Deerfield Beach, as casas tinham 2,7 meses de estoque em agosto de 2026, contra 8,3 meses nos condomínios (PBP Real Estate). Casa e apartamento são mercados bem diferentes.
O Rui atende Orlando também, mas o dia a dia dele é Broward, onde fica o escritório. Veja as cidades que atendemos e, se você está no Brasil e quer o resumo em números, a página Imóvel na Flórida para brasileiros.
Perguntas frequentes
Brasileiro pode comprar imóvel nos Estados Unidos?
Pode. Não é preciso cidadania, green card nem residência. Para financiar e declarar aluguel, você usa o ITIN no lugar do SSN.
Quanto preciso de entrada morando no Brasil?
Com financiamento para estrangeiros, a entrada costuma ficar entre 25% e 40%, sujeita à aprovação do banco. Some de 2% a 5% de custos de fechamento.
Comprar imóvel na Flórida dá green card?
Não. Comprar imóvel não gera nenhum status migratório. O EB-5 é um programa separado, que exige investimento em um negócio que gera empregos.
O que é FIRPTA?
É uma retenção na venda feita por estrangeiro: em geral até 15% do valor bruto fica retido e vai para o IRS. O que passar do imposto devido pode ser recuperado. Converse com um contador.
Preciso pagar imposto no Brasil sobre o aluguel?
Quem mora no Brasil normalmente precisa declarar o imóvel e a renda aqui também. As regras mudam conforme o caso, então consulte um contador nos dois países.
Também posso vender depois com o Rui?
Sim. Veja como funciona para vender o seu imóvel, inclusive morando no Brasil.
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