Sim, dá para financiar uma casa na Flórida sem Social Security, usando o ITIN. Mas é um empréstimo diferente: a entrada costuma ficar entre 15% e 30%, a taxa de juros é um pouco maior que a do financiamento convencional, e o credor normalmente pede 2 anos de imposto de renda americano declarado com o ITIN. Tudo sujeito à aprovação do credor.
O que é o ITIN
O ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) é um número de 9 dígitos que a Receita americana, o IRS, emite para quem precisa declarar imposto nos Estados Unidos, mas não tem direito a Social Security. Você pede pelo formulário W-7. O ITIN não autoriza trabalho, não muda o seu status de imigração e não dá direito aos benefícios do Social Security. E ele vence se não for usado em nenhuma declaração federal por 3 anos seguidos (IRS).
Para quem é o financiamento com ITIN
Para quem mora nos Estados Unidos, trabalha, declara imposto e quer comprar a própria casa, mas não consegue usar os programas tradicionais. Isso porque:
- O FHA fechou para residentes não permanentes em casos abertos a partir de 25 de maio de 2025. Hoje, só cidadãos e portadores de green card podem usar (NAR).
- Fannie Mae e Freddie Mac (o financiamento convencional) aceitam estrangeiros, mas exigem presença legal comprovada no país, e quem atesta isso é o credor (Fannie Mae B2-2-02). Só ter o ITIN não basta.
Por isso, o empréstimo com ITIN é feito por credores "non-QM" e de carteira própria, fora das regras de Fannie e Freddie. Se você tem visto de trabalho com SSN, provavelmente tem opções melhores. Veja o guia como comprar casa na Flórida.
Requisitos típicos
Cada credor tem regras próprias, e tudo é sujeito à aprovação. As faixas mais comuns no mercado são:
- Entrada: em geral entre 15% e 30%. Alguns credores aceitam a partir de 10% para perfis muito fortes (NerdWallet; Sprintax).
- Taxa de juros: costuma ficar cerca de 0,5 a 1,5 ponto percentual acima de um financiamento convencional de 30 anos comparável (mesmas fontes). Não existe "taxa de ITIN" fixa. Depende do credor, da entrada e do seu histórico.
- Imposto de renda: normalmente 2 anos de declarações americanas feitas com o ITIN (AD Mortgage).
- Renda comprovada: W-2, 1099 ou extratos bancários, para quem é autônomo.
- Histórico de pagamentos: crédito americano ou, na falta dele, histórico alternativo de aluguel e contas.
Faça a simulação com entrada maior na calculadora de financiamento para ver como a parcela muda.
Checklist de documentos
Os credores costumam pedir (Gustan Cho Associates; AD Mortgage):
- Carta do IRS com o seu ITIN, válido
- Passaporte ou outro documento com foto
- Declarações de imposto de renda dos últimos 2 anos, feitas com o ITIN
- W-2 ou 1099, ou extratos bancários se você é autônomo
- Extratos das contas que vão pagar a entrada e os custos de fechamento
- Comprovantes de aluguel, luz, telefone e seguro dos últimos 2 anos, se você não tem score
- Se tiver empresa: documentos da empresa e declarações dela
Dica: o dinheiro da entrada precisa ter origem comprovada. Depósitos grandes sem explicação atrasam a aprovação. Se a família vai ajudar, avise o credor antes.
Como construir crédito com ITIN
Score americano não aparece do dia para a noite. Algumas atitudes práticas ajudam:
- Declare o imposto de renda todo ano, no prazo, com o ITIN.
- Pague aluguel e contas por meios rastreáveis (cheque, transferência, débito automático) e guarde os comprovantes.
- Pergunte no seu banco por um cartão de crédito garantido (secured card); alguns aceitam ITIN. Use pouco do limite e pague a fatura inteira.
- Evite atrasos. Uma conta atrasada pesa mais do que várias pagas em dia.
- Comece com 12 a 24 meses de antecedência, se puder.
Golpes e armadilhas
- "Aprovação garantida." Ninguém pode prometer isso. Quem aprova é o credor, depois de analisar seus documentos.
- "Notário" que diz resolver tudo. Nos Estados Unidos, notary public só reconhece assinaturas. Não é advogado nem pode orientar sobre imigração. Para o ITIN, use o próprio IRS ou um Certifying Acceptance Agent autorizado pelo IRS (IRS).
- Golpe da transferência. Antes de mandar dinheiro para o fechamento, confirme os dados bancários ligando para a title company num número que você já conhece. Nunca confie só num e-mail com "instruções novas".
- Mentir na ficha. Inflar renda ou esconder dívidas é fraude e pode derrubar a compra, ou coisa pior.
- Esquecer o resto da conta. Seguro, imposto predial e condomínio entram na aprovação e no seu bolso todo mês.
ITIN, convencional ou FHA: comparação
| Financiamento com ITIN | Convencional (Fannie/Freddie) | FHA | |
|---|---|---|---|
| Quem pode | Quem tem ITIN, inclusive sem status documentado | Cidadão, green card ou residente não permanente legal | Só cidadão ou green card (desde 25/05/2025) |
| Documento fiscal | ITIN | SSN ou ITIN, mais presença legal | SSN e status permanente |
| Entrada típica | 15% a 30% | Varia conforme o programa e o crédito | A menor das três |
| Taxa | Um pouco acima da convencional | Referência de mercado | Varia; tem seguro hipotecário do FHA |
| Programas de ajuda para a entrada | Normalmente não | Às vezes | Às vezes |
Fontes: NAR, Fannie Mae, NerdWallet. Tudo sujeito à aprovação do credor.
Por que falar com o Rui antes do banco
O Rui começou em 2003 como corretor de hipotecas, e financiamento é o terreno de origem dele. Ele ajuda você a entender se já dá para financiar ou se vale mais a pena organizar o imposto de renda por mais um ano, e indica o tipo de credor que combina com o seu caso. Ele não é o banco e não promete aprovação. Dúvidas de imigração vão para um advogado; de imposto, para um contador.
Perguntas frequentes
Quanto preciso de entrada para financiar com ITIN?
Em geral entre 15% e 30% do valor do imóvel, e alguns credores aceitam a partir de 10% para perfis fortes. Além disso, reserve de 2% a 5% para os custos de fechamento. Tudo sujeito à aprovação.
Preciso de 2 anos de imposto de renda?
Na maioria dos casos, sim: 2 anos de declarações americanas feitas com o ITIN. Se você ainda não tem, esse é o primeiro passo.
Dá para financiar com ITIN sem score de crédito?
Muitos credores de ITIN aceitam histórico alternativo, como aluguel, luz e telefone pagos em dia, normalmente dos últimos 2 anos. Guarde os comprovantes.
Ter casa própria muda o meu status de imigração?
Não. Comprar imóvel não dá visto, residência nem green card. Para questões de imigração, fale com um advogado de imigração.
Se eu tirar o green card depois, posso trocar de financiamento?
Pode ser possível refinanciar para um empréstimo convencional ou FHA mais adiante, sujeito à aprovação e às condições de juros da época. Vale fazer a conta antes de decidir.
Posso usar programa de primeira casa com ITIN?
Normalmente não, porque esses programas costumam andar junto com FHA ou financiamento convencional. Veja os detalhes em como comprar casa na Flórida.
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