Dá para comprar casa na Flórida mesmo sem cidadania americana. O que muda é o tipo de financiamento: com green card você tem todas as opções; com visto de trabalho, o financiamento convencional; só com ITIN, um empréstimo específico, com entrada maior. Em todos os casos, reserve dinheiro para a entrada e mais 2% a 5% do valor para os custos de fechamento. Todo financiamento é sujeito à aprovação do credor.
Primeiro: qual é o seu caso?
| Sua situação | Caminhos mais comuns (sujeitos à aprovação) |
|---|---|
| Cidadão americano ou green card | FHA, convencional (Fannie Mae/Freddie Mac) e programas de ajuda para primeira casa |
| Visto de trabalho com SSN (E-2, L-1, H-1B etc.) | Convencional. FHA não, desde maio de 2025 |
| Só ITIN, ou status que o banco não consegue documentar | Financiamento com ITIN, com entrada maior |
| Mora no Brasil | Financiamento para estrangeiros. Veja investir na Flórida |
Casos no meio do caminho (asilo, visto vencendo, mudança de status) dependem de cada credor. Fale com o Rui antes.
Com green card ou cidadania
Você tem acesso a tudo: FHA (que costuma ter a menor entrada), convencional e os programas para primeira casa. Na aprovação pesam crédito, renda e dívidas.
Com visto de trabalho: a mudança do FHA em 2025
Desde 25 de maio de 2025, o FHA deixou de aceitar residentes não permanentes. Para casos abertos a partir dessa data, só podem usar o programa cidadãos americanos e portadores de green card (além de cidadãos de alguns países do Pacífico com acordo especial). E o cartão do Social Security deixou de servir como prova de status (NAR, Washington Report; HUD, Mortgagee Letter 2025-09).
O financiamento convencional continua aberto: a Fannie Mae aceita estrangeiros residentes permanentes ou não permanentes legais nos mesmos termos dos cidadãos, e quem confirma o status é o credor (Fannie Mae, Selling Guide B2-2-02). A Freddie Mac segue a mesma linha (Freddie Mac 5103.2).
Quem tem visto E-2, muito comum entre empresários, costuma ser analisado como autônomo: o banco pede declarações da empresa e extratos, normalmente com uns 2 anos de negócio (Home Abroad). Com H-1B ou L-1, a análise é sobre o salário (W-2) e a validade do visto.
Sem SSN: o caminho do ITIN
Só com ITIN, ou com um status que o banco não consegue documentar, FHA, Fannie Mae e Freddie Mac ficam de fora. O caminho é o empréstimo com ITIN, com entrada maior e taxa um pouco mais alta. Documentos e cuidados estão no guia de financiamento com ITIN. O primeiro passo quase sempre é ter 2 anos de imposto de renda americano declarado com o ITIN.
Sem histórico de crédito americano
Não ter score não é o fim da linha. Para quem está legalmente no país, a Fannie Mae permite que o credor monte um histórico de crédito alternativo com aluguel, contas de luz, telefone e seguro. As regras são rígidas: no máximo 36% da renda comprometida com dívidas, nenhum atraso de moradia em 12 meses e nenhuma cobrança judicial em 24 meses (Fannie Mae B3-5.4-01). Credores de ITIN também costumam aceitar esse histórico. Guarde os comprovantes.
Quanto dinheiro separar
Entrada. Depende do programa e do seu perfil. Simule na calculadora de financiamento e confirme com o credor.
Custos de fechamento. Na Flórida, o comprador costuma pagar de 2% a 5% do valor do imóvel (Home Buying Institute, 2025; Rocket Mortgage). Inclui taxas do banco, seguro de título e dois tributos estaduais sobre o financiamento: o doc stamp da nota promissória (US$ 0,35 a cada US$ 100 financiados) e o intangible tax (US$ 2 a cada US$ 1.000 financiados), segundo as mesmas fontes.
Programas para primeira casa
Existem programas de ajuda com a entrada. A elegibilidade depende de renda, crédito, preço do imóvel e status, e o dinheiro pode acabar. Verifique a elegibilidade antes de contar com ele.
- Florida Assist (Florida Housing): segunda hipoteca a juro zero, com pagamento adiado, de até US$ 10.000, para quem não teve imóvel próprio nos últimos 3 anos, com score mínimo de 640 (The Mortgage Reports). Confira os valores atuais no site da Florida Housing.
- Hometown Heroes: para profissionais de empregadores da Flórida, como professores, profissionais de saúde, socorristas e militares, entre outros, com renda de até 150% da mediana da região (Lei da Flórida 420.5096). O ciclo de 2025 esgotou os US$ 50 milhões em fevereiro de 2026 (Florida Realtors), e um novo ciclo abriu em 13 de julho de 2026 (Hoodline). Só funciona quando há verba disponível.
- Broward County Home Purchase Assistance: ajuda para compradores de primeira casa dentro do limite de renda do condado. Quem aplica é o credor, e algumas cidades têm programa próprio (Broward County).
Esses programas costumam andar junto com FHA ou financiamento convencional, então quem compra só com ITIN normalmente não se encaixa.
Impostos: homestead, Save Our Homes e a votação de novembro
Se a casa for a sua residência principal, você pode pedir o homestead exemption: até US$ 50.000 a menos no valor tributável. Você precisa ser dono e morar no imóvel em 1º de janeiro e fazer o pedido até 1º de março no Property Appraiser do condado (LendFriend). Para estrangeiros, a regra costuma estar ligada à residência permanente, então confirme com o Property Appraiser antes de contar com o desconto.
Com homestead, entra também o Save Our Homes: o valor tributável sobe no máximo 3% ao ano, ou a inflação, o que for menor. E até US$ 500.000 desse benefício podem ser levados para a próxima casa (Lake County Property Appraiser).
Cuidado com a conta do vendedor: depois da venda, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado. O imposto que o vendedor pagava não é o que você vai pagar (Palm Beach Property Appraiser).
Votação em 3 de novembro de 2026 (pendente): a emenda HJR 1F aumentaria a isenção homestead sobre impostos que não são de escola, para US$ 150 mil em 2027 e US$ 250 mil em 2028. Ela precisa de 60% dos votos e vale só para imóveis com homestead (Florida Phoenix; Tax Foundation). Ainda é uma proposta. Vamos atualizar esta página depois do resultado.
Seguro e enchente
O seguro residencial na Flórida é caro: peça a cotação antes da oferta. Em 2026, a Citizens, seguradora estadual, reduziu as tarifas em média 8,7% no estado e 14,1% em Broward (Governo da Flórida, jan/2026).
O seguro comum não cobre enchente. A apólice de enchente do programa federal (NFIP) normalmente tem 30 dias de carência, mas a carência não vale quando o seguro é feito junto com o fechamento do financiamento (Florida CFO). Em zona de alto risco, o banco exige. Consulte a zona de enchente do endereço antes da oferta.
Condomínio: a lei mudou, e isso muda o preço
Depois do desabamento em Surfside, a Flórida aprovou novas regras para condomínios (SB 4-D, de 2022, e HB 913, de 2025). Prédios com 3 andares ou mais passam por uma milestone inspection aos 30 anos e depois a cada 10 anos. Também precisam de um estudo de reservas estruturais (SIRS), e os orçamentos precisam refletir esse estudo desde 1º de janeiro de 2026 (Withum; Florida Realtors).
Resultado: condomínio antigo pode ser oportunidade ou armadilha. Antes de assinar, peça a milestone inspection, a SIRS, o orçamento e o histórico de cobranças extras (special assessments). Como empreiteiro geral licenciado, o Rui lê esses relatórios com olho de obra e mostra quanto um reparo pode custar de verdade.
Passo a passo
- Organize documentos e imposto de renda.
- Faça a pré-aprovação com o credor certo para o seu status.
- Defina o orçamento total: entrada, fechamento, seguro, imposto e condomínio.
- Visite imóveis e compare vendas recentes.
- Faça a oferta, com prazo para inspeção e financiamento.
- Inspeção, seguro e, se for condomínio, documentos do prédio.
- Avaliação e aprovação final do banco.
- Fechamento na title company.
- Peça o homestead até 1º de março, se tiver direito.
Perguntas frequentes
Consigo comprar casa na Flórida com visto de trabalho?
Em geral, sim, pelo financiamento convencional, sujeito à aprovação do credor. Desde maio de 2025, o FHA não aceita mais residentes não permanentes.
Quanto preciso juntar além da entrada?
Reserve de 2% a 5% do valor do imóvel para os custos de fechamento, mais alguns meses de despesas. Simule tudo na calculadora de financiamento.
O imposto predial vai ser igual ao do vendedor?
Normalmente não. O imóvel é reavaliado pelo valor de mercado depois da venda, e você só tem o limite do Save Our Homes se pedir o homestead. Faça a conta com o valor de compra, não com o imposto atual.
Vale a pena comprar condomínio antigo?
Pode valer, desde que você leia antes a milestone inspection, a SIRS, o orçamento e o histórico de cobranças extras. Obra grande pela frente pode virar cobrança alta logo depois da compra.
Posso usar programa de primeira casa?
Depende de renda, crédito, preço, status e verba disponível. Os programas costumam exigir FHA ou financiamento convencional. Verifique a elegibilidade com o Rui antes de contar com o dinheiro.
Comprar casa muda o meu status de imigração?
Não. Comprar imóvel não dá visto, residência nem green card. Para isso, fale com um advogado de imigração.
Fale com o Rui
Quer saber qual caminho de financiamento serve para você? Mande sua situação para o Rui.