Comprar propiedad en Florida siendo extranjero

Los extranjeros pueden comprar propiedades en Florida sin ciudadanía, sin residencia y sin número de Seguro Social de Estados Unidos. La mayoría de los compradores internacionales paga al contado o usa un préstamo para extranjeros (foreign national loan), que normalmente exige entre el 25% y el 40% de pago inicial, y buena parte de la compra se puede hacer a distancia. Lo que sorprende a la gente no es tanto la compra como ser propietario: el seguro, las cuotas de condominio, las reglas de alquiler y los impuestos cuando vende.

Florida es el estado de Estados Unidos preferido por los compradores internacionales de vivienda, con el 20% de las compras de extranjeros entre abril de 2025 y marzo de 2026 (NAR, 2026). Rui Cunha, corredor de Royal Star Corp en Deerfield Beach, trabaja en bienes raíces en el sur de Florida desde 2003 y desarrolló su carrera en dos países, como ejecutivo de American Express en Brasil y en Estados Unidos. Atiende en español, inglés y portugués.

Comprar desde el exterior, paso a paso

1. Videollamada y objetivos. Una futura residencia principal, una casa de vacaciones, una propiedad para alquilar o un lugar para un hijo que va a la universidad. El objetivo cambia cuál es la propiedad correcta y el financiamiento correcto.
2. Prueba de fondos o preaprobación. Quien paga al contado muestra estados de cuenta bancarios. Quien financia obtiene una preaprobación de un prestamista que trabaja con extranjeros.
3. Búsqueda a distancia. Rui le envía propiedades, graba recorridos en video y revisa el edificio y el barrio en persona.
4. Oferta y contrato. Los contratos se firman de forma electrónica. Su depósito va a una cuenta de garantía (escrow) en una compañía de título o con un abogado.
5. Inspecciones y revisión. Inspección de la propiedad, cotización de seguro, documentos del condominio o del HOA y reglas de alquiler.
6. Cierre. Los documentos de cierre por lo general se pueden firmar en el exterior ante un notario o en un consulado de Estados Unidos, o mediante un poder notarial. La compañía de título le confirmará qué acepta.

La mayoría de los compradores internacionales visita la zona antes de comprar. Pero una vez elegida el área, la etapa del contrato al cierre rara vez exige que usted esté aquí.

ITIN y número de contribuyente

No necesita número de Seguro Social. El ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente, que se solicita con el formulario W-7 del IRS) no es obligatorio solo para ser propietario, pero casi siempre lo necesitará para obtener una hipoteca, declarar ingresos por alquiler o presentar una declaración cuando venda (HeartMortgage). Si usted vive en Florida y ya declara impuestos en Estados Unidos con un ITIN, vea mejor la guía de préstamos ITIN.

Financiamiento para extranjeros

Los préstamos para extranjeros están pensados para compradores que viven fuera de Estados Unidos. Usan ingresos del exterior, estados de cuenta bancarios y, a veces, un informe de crédito de su país en lugar de un puntaje de crédito de Estados Unidos. Condiciones típicas, siempre sujetas a la aprobación del prestamista:

• Pago inicial de entre el 25% y el 40%, y el 30% es la cifra más citada por los prestamistas de Florida (NQM Funding, HeartMortgage).
• Reservas: los prestamistas suelen pedir varios meses de pagos en ahorros.
• Tasas más altas que las de un préstamo estándar de Estados Unidos. Pida cotizaciones actuales a los prestamistas.

Financiar es común. En la encuesta de Florida Realtors para agosto de 2024 a julio de 2025, por ejemplo, el 52% de los compradores brasileños usó una hipoteca de Estados Unidos y el 42% pagó todo al contado (perfil internacional 2025 de Florida Realtors).

Tipo de cambio

Si sus ahorros están en otra moneda, el tipo de cambio es parte de su precio. Un ejemplo del informe 2025 de Florida Realtors: la cantidad de reales brasileños necesaria para comprar una vivienda de precio mediano en Florida subió de unos R$1.7 millones a R$2.5 millones durante su período de encuesta 2024–2025, sobre todo por los movimientos de la moneda (perfil 2025 de Florida Realtors). El tipo de cambio puede moverse en cualquier dirección, y lo mismo vale para el peso, el sol o cualquier otra moneda. Planifique cuándo y cómo transferirá los fondos, y use una casa de cambio o un banco autorizados. Las instrucciones de transferencia siempre deben confirmarse por teléfono con la compañía de título, nunca solo por email.

Los costos reales de ser propietario

Los compradores internacionales a menudo desisten por los gastos de mantener la propiedad, no por el precio. En la misma encuesta de Florida Realtors, las cuotas de condominio (33%) y el costo del seguro (29%) estuvieron entre las principales razones por las que compradores extranjeros no completaron una compra (perfil 2025 de Florida Realtors). Incluya en su presupuesto:

• Impuestos a la propiedad. Quienes no residen no pueden pedir la exención de homestead. Los impuestos se basan en el valor de mercado después de su compra, y el aumento anual del valor tasado tiene un tope del 10% para los impuestos no escolares (Santa Rosa County Property Appraiser). La enmienda de homestead en la boleta de noviembre de 2026 no se aplicaría a propietarios no residentes.
• Seguro. El seguro de vivienda en Florida es caro, y una póliza estándar no cubre inundaciones. Pida cotizaciones para la propiedad específica antes de firmar.
• Cuotas de condominio y de HOA. Desde las leyes de condominios que Florida aprobó después de Surfside, muchos edificios antiguos subieron sus cuotas o cobraron cuotas especiales para reparaciones y reservas (Withum). Rui es General Contractor con licencia, lo que ayuda al leer los informes de inspección y de reservas de un edificio.
• Costos de cierre de entre el 2% y el 5% del precio (Home Buying Institute, 2025).

Alquilar la propiedad

Revise las reglas antes de comprar, no después:

• Reglas de la asociación. Muchos condominios y HOA restringen los alquileres: plazos mínimos de arrendamiento, un período de espera después de la compra o un tope de unidades alquiladas.
• Reglas locales. Las ciudades pueden regular los alquileres vacacionales de corto plazo con registros e inspecciones. Consulte la ciudad donde está la propiedad.
• Impuestos. Los alquileres de corto plazo pueden pagar impuestos turísticos estatales y locales. Los ingresos por alquiler de una propiedad en Estados Unidos por lo general pagan impuestos en Estados Unidos, y los propietarios extranjeros tienen reglas específicas de retención y de declaración. Su país también podría cobrarle impuestos.

Hable con un contador (CPA) que trabaje con propietarios extranjeros antes de comprar. Muchos inversionistas también prefieren tener la propiedad a nombre de una entidad, una decisión legal y fiscal para su abogado y su contador.

FIRPTA: impuestos cuando vende

Cuando una persona extranjera vende un inmueble en Estados Unidos, en general el comprador debe retener una parte del precio bruto de venta según FIRPTA, hasta el 15%, según el precio y el uso que el comprador le dará a la vivienda (IRS). Es una retención, no un impuesto adicional: si supera el impuesto que usted realmente debe, puede pedir que se reduzca o presentar una declaración para recuperar la diferencia. Planifíquelo con un contador mucho antes de poner la propiedad en venta.

Comprar no viene con una visa

Comprar una propiedad en Florida, a cualquier precio, no le da una visa, una green card ni ningún estatus migratorio. El programa de inversionistas EB-5 es totalmente aparte: exige una inversión mínima de US$800,000 o US$1,050,000 en una nueva empresa comercial que cree al menos 10 empleos en Estados Unidos, y una vivienda personal o una propiedad de alquiler no califica (Claxton Law Group, 2026, EB5AN). Sobre visas, hable con un abogado de inmigración.

Atención en español

Rui habla español con fluidez, además de inglés y portugués, así que puede hacer todo el proceso en español: las visitas en video, la revisión del contrato y las llamadas con prestamistas y compañías de título. Recorra las ciudades de Florida que atendemos, desde Miami y Fort Lauderdale hasta Orlando y Tampa.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede comprar propiedad en Florida?

Sí. No hay requisito de ciudadanía ni de residencia para comprar una propiedad residencial en Florida. Puede comprar a su nombre o, con asesoría legal y fiscal, a través de una entidad.

¿Tengo que estar en Florida para el cierre?

Por lo general, no. Los documentos de cierre muchas veces se pueden firmar en el exterior ante un notario o en un consulado de Estados Unidos, o mediante un poder notarial. Confirme los detalles con la compañía de título.

¿Cuánto pago inicial necesita un préstamo para extranjeros?

Normalmente entre el 25% y el 40%, y el 30% es común, sujeto a la aprobación del prestamista. Los prestamistas también miran las reservas y el tipo de propiedad.

¿Qué es FIRPTA?

Una norma federal que obliga al comprador a retener una parte del precio de venta, hasta el 15%, cuando una persona extranjera vende un inmueble en Estados Unidos. La retención en exceso se puede recuperar presentando una declaración ante el IRS.

¿Comprar una casa en Florida me da la green card?

No. Ser propietario no crea ningún estatus migratorio. El EB-5 es un programa aparte de inversión en empresas, con requisitos mucho más altos.

¿Puedo alquilar mi propiedad en Florida?

Muchas veces sí, pero se aplican las reglas del condominio o del HOA, las reglas de la ciudad y los impuestos. Revíselas antes de hacer una oferta y hable con un contador sobre los ingresos por alquiler.