Sí, se puede obtener una hipoteca en Florida sin número de Seguro Social. Un préstamo hipotecario con ITIN le permite calificar con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN), por lo general con un pago inicial de entre el 15% y el 30% (a veces entre el 10% y el 20% para perfiles sólidos) y una tasa algo más alta que la de un préstamo convencional. Todo préstamo ITIN está sujeto a la aprobación del prestamista, y el primer paso es tener en orden sus declaraciones de impuestos en Estados Unidos.
Rui Cunha, corredor de Royal Star Corp en Deerfield Beach, empezó su carrera como corredor hipotecario en 2003 y fundó su propia empresa de corretaje hipotecario en 2005. Puede ayudarle a entender en qué situación está antes de presentar la solicitud, en español, inglés o portugués.
Para quién es un préstamo ITIN
El ITIN es un número de impuestos que el IRS emite a personas que deben declarar impuestos en Estados Unidos pero no pueden obtener un número de Seguro Social. Los préstamos ITIN suelen usarlos:
- Inmigrantes que viven y trabajan en Florida sin SSN, que tienen ingresos y declaran impuestos con un ITIN.
- Personas cuyo estatus migratorio un prestamista convencional no puede documentar. Los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac exigen que el prestamista confirme la residencia legal, no solo un número de impuestos (Fannie Mae Selling Guide B2-2-02, Freddie Mac 5103.2).
- Trabajadores independientes que cobran con formularios 1099 o con depósitos en efectivo, y que pueden demostrar ingresos con declaraciones de impuestos o estados de cuenta bancarios.
Si usted vive fuera de Estados Unidos y quiere comprar en Florida, por lo general le conviene más un préstamo para extranjeros (foreign national loan). Vea invertir desde el exterior.
Comprar una casa no cambia su estatus migratorio. Para preguntas de inmigración, hable con un abogado de inmigración.
Requisitos típicos
Estos son rangos comunes que reportan prestamistas y guías hipotecarias, no promesas. Cada prestamista fija sus propias reglas, y su expediente define las condiciones finales.
- Pago inicial: en general entre el 15% y el 30%; algunos prestamistas aceptan entre el 10% y el 20% para perfiles sólidos (NerdWallet, Sprintax).
- Tasa de interés: normalmente entre 0.5 y 1.5 puntos porcentuales por encima de un préstamo convencional comparable a 30 años fijo (Sprintax, NerdWallet). Aquí no publicamos tasas porque cambian todos los días.
- Historial de impuestos: por lo común, dos años de declaraciones de impuestos en Estados Unidos presentadas con su ITIN (programa ITIN de AD Mortgage).
- Crédito: algunos prestamistas usan un puntaje de crédito de Estados Unidos si usted lo tiene; otros aceptan crédito alternativo, como el historial de pagos de alquiler, servicios y teléfono (Morty).
- Reservas: muchos prestamistas quieren ver ahorros disponibles después del cierre. Pregunte cuántos meses exigen.
Los préstamos ITIN son préstamos "non-QM", es decir, quedan fuera de las reglas estándar de Fannie Mae, Freddie Mac y FHA. Los ofrecen prestamistas non-QM y de cartera propia, no todos los bancos.
Documentos que debe reunir
Varía según el prestamista, pero la mayoría de los expedientes ITIN incluyen (Gustan Cho Associates, AD Mortgage):
- Su carta de asignación del ITIN del IRS (y asegúrese de que el ITIN no esté vencido).
- Dos años de declaraciones federales de impuestos presentadas con el ITIN.
- Prueba de ingresos: formularios W-2, 1099, o de 12 a 24 meses de estados de cuenta bancarios si trabaja por su cuenta.
- Un pasaporte vigente u otra identificación oficial con foto.
- Comprobantes de pago de alquiler, servicios y teléfono, a menudo de 12 a 24 meses, si tiene poco o ningún crédito en Estados Unidos.
- Estados de cuenta que muestren su pago inicial y sus reservas, más una explicación de cualquier depósito grande.
Consejo: mantenga su dinero en una cuenta bancaria de Estados Unidos durante algunos meses antes de solicitar el préstamo, y pague el alquiler con cheque o transferencia, no en efectivo. El dinero que se puede rastrear facilita mucho la evaluación del préstamo (underwriting).
ITIN vs. convencional vs. FHA
| ITIN (non-QM) | Convencional | FHA | |
|---|---|---|---|
| Número de impuestos | ITIN | SSN o ITIN, más residencia legal documentada | SSN |
| Quién califica | Quienes declaran con ITIN, incluso si no pueden documentar su estatus | Ciudadanos, titulares de green card, residentes legales no permanentes | Ciudadanos y titulares de green card (desde el 25 de mayo de 2025) |
| Pago inicial típico | Aprox. 10–30% | Hay mínimos más bajos | Pago inicial bajo (HUD) |
| Tasa | Normalmente más alta | Tasa de mercado | Tasa de mercado más seguro hipotecario |
| Crédito | Puntaje de EE. UU. o crédito alternativo | Puntaje de EE. UU.; opciones limitadas de crédito alternativo | Puntaje de EE. UU. |
| Ayuda para el pago inicial | En general no es elegible | A menudo elegible | A menudo elegible |
Fuentes: Fannie Mae B2-2-02, HUD Mortgagee Letter 2025-09, NerdWallet. Las condiciones varían según el prestamista y están sujetas a aprobación.
El cambio de FHA de mayo de 2025 importa aquí. HUD eliminó la elegibilidad FHA para residentes no permanentes en los números de caso asignados a partir del 25 de mayo de 2025, y una tarjeta de Seguro Social por sí sola ya no prueba el estatus (resumen de NAR). Algunos compradores que hace uno o dos años habrían usado FHA ahora necesitan un préstamo convencional o ITIN.
Errores comunes
- Declaraciones de impuestos faltantes o atrasadas. Sin declaraciones presentadas, por lo general no hay préstamo ITIN. Poner en orden sus impuestos en Estados Unidos es el primer paso, y un contador (CPA) o un enrolled agent puede ayudarle.
- Un ITIN vencido. Los ITIN que no se usan en una declaración de impuestos durante varios años pueden vencer. Revise el suyo antes de solicitar.
- Efectivo que no se puede rastrear. Un pago inicial que no se puede documentar puede frenar o tumbar un préstamo.
- Buscar casa antes que el préstamo. Obtenga primero la preaprobación, para saber su pago inicial y su cuota reales.
- Olvidar el costo mensual completo. Los impuestos, el seguro y las cuotas de condominio o HOA en Florida suman. Use la calculadora hipotecaria.
- Contar con programas de ayuda. Los programas de ayuda para el pago inicial de Florida y de los condados en general se combinan con préstamos FHA o convencionales, así que quienes solo tienen ITIN deben suponer que no califican.
- Confiar en quien "garantiza" la aprobación. Nadie puede hacerlo. Solo el prestamista aprueba un préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa en Florida sin número de Seguro Social?
Sí. Puede pagar al contado sin ningún SSN, y algunos prestamistas ofrecen hipotecas con ITIN si usted declara impuestos en Estados Unidos con un ITIN. Cuente con un pago inicial más alto y una tasa mayor, sujetos a la aprobación del prestamista.
¿Cuánto pago inicial necesito para un préstamo ITIN?
En general entre el 15% y el 30% del precio, y algunos prestamistas aceptan entre el 10% y el 20% para perfiles sólidos. Sume entre el 2% y el 5% para los costos de cierre (Home Buying Institute, 2025).
¿Puedo obtener un préstamo FHA con ITIN?
No. FHA exige número de Seguro Social y, desde el 25 de mayo de 2025, está limitado a ciudadanos estadounidenses, titulares de green card y algunos otros grupos.
No tengo puntaje de crédito en Estados Unidos. ¿Puedo calificar?
Posiblemente. Muchos prestamistas ITIN aceptan crédito alternativo, como 12 a 24 meses de pagos puntuales de alquiler, servicios y teléfono.
¿Puedo refinanciar a un préstamo convencional más adelante?
Si su situación cambia, por ejemplo si obtiene la green card y construye crédito en Estados Unidos, refinanciar a un préstamo convencional puede volverse posible. Depende de las tasas, del capital que tenga en la casa y de la aprobación del prestamista en ese momento.
¿Comprar una casa ayuda en mi caso migratorio?
No. Ser propietario no crea ningún estatus migratorio. Hable con un abogado de inmigración sobre su caso.
Siguiente paso: lea la guía completa para comprar casa en Florida o más respuestas en las preguntas frecuentes.
Hable con Rui
¿No sabe si sus documentos están listos para un préstamo ITIN? Escríbale a Rui y averígüelo.