Para comprar casa en Florida, obtenga una preaprobación de un prestamista, reserve entre el 2% y el 5% del precio para los costos de cierre además del pago inicial, pida cotizaciones de seguro antes de hacer una oferta e inspeccione con cuidado, sobre todo si es un condominio antiguo. Esta guía recorre cada paso, con las reglas de Florida que suelen tomar por sorpresa a los compradores. Rui Cunha, corredor de Royal Star Corp en Deerfield Beach, puede acompañarle en todo el proceso en español, inglés o portugués, en cualquier parte de Florida donde compre.
Paso 1: obtenga la preaprobación
Una preaprobación es una estimación por escrito del prestamista sobre cuánto le prestará, según sus ingresos, deudas, ahorros y crédito. En Florida, los vendedores por lo general esperan una con cualquier oferta financiada. Además, le muestra su presupuesto real antes de enamorarse de una casa que no puede financiar.
Su pago mensual es más que capital e intereses. En Florida, los impuestos a la propiedad, el seguro de vivienda y las cuotas de HOA o de condominio pueden sumar bastante. Haga sus números en la calculadora hipotecaria antes de empezar a visitar casas.
Paso 2: elija el tipo de préstamo
Los préstamos para los que califica dependen de su crédito, ingresos, ahorros y, si no es ciudadano, de su estatus migratorio. Todas las opciones de abajo están sujetas a la aprobación del prestamista.
Préstamos convencionales
Los préstamos convencionales siguen las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac. Quienes no son ciudadanos pueden calificar si son residentes legales permanentes o no permanentes, en las mismas condiciones que los ciudadanos estadounidenses; el prestamista decide qué documentos prueban ese estatus (Fannie Mae Selling Guide B2-2-02).
Préstamos FHA
Los préstamos FHA permiten un pago inicial más bajo y son populares entre quienes compran por primera vez (HUD). Un cambio importante: para los números de caso FHA asignados a partir del 25 de mayo de 2025, los residentes no permanentes ya no son elegibles. Solo califican los ciudadanos estadounidenses, los titulares de green card y los ciudadanos de algunas naciones del Pacífico (HUD Mortgagee Letter 2025-09, resumen de NAR). Si usted tiene una visa de trabajo, lo más probable es que deba buscar un préstamo convencional.
Préstamos VA
Los veteranos, militares en servicio y algunos cónyuges sobrevivientes que califiquen pueden usar un préstamo respaldado por el VA, que en muchos casos no requiere pago inicial (U.S. Department of Veterans Affairs).
Préstamos ITIN
Si usted declara impuestos en Estados Unidos con un ITIN en lugar de un número de Seguro Social, algunos prestamistas ofrecen hipotecas con ITIN. Por lo general piden un pago inicial más alto y cobran una tasa mayor que los préstamos convencionales. Lea la guía completa de préstamos ITIN.
Paso 3: planifique el pago inicial y los costos de cierre
El pago inicial depende del préstamo. Aparte, quienes compran en Florida suelen pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra en costos de cierre (Home Buying Institute, 2025, Rocket Mortgage). Hay dos cargos propios de Florida cuando usted financia: el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) sobre el pagaré, US$0.35 por cada US$100 del monto del préstamo, y el impuesto intangible, US$2 por cada US$1,000 (0.2%) del monto del préstamo (mismas fuentes). Los cargos del prestamista, el seguro de título y los impuestos y seguros prepagados forman la mayor parte del resto.
Paso 4: revise el seguro y el riesgo de inundación antes de ofertar
El seguro de vivienda en Florida es caro, y la cotización puede cambiar si una casa entra o no en su presupuesto. Pida a un agente de seguros una cotización para la dirección específica antes de firmar un contrato. Hay algo de alivio: Citizens Property Insurance bajó sus tarifas de 2026 en un promedio de 14.1% en Broward y 11.9% en el condado de Palm Beach (Oficina del Gobernador de Florida, enero de 2026).
Las pólizas de vivienda estándar no cubren inundaciones. Los prestamistas exigen seguro contra inundación en las zonas de alto riesgo. Las pólizas del National Flood Insurance Program normalmente tienen un período de espera de 30 días, pero no se aplica cuando la póliza se compra junto con el cierre de un préstamo (Florida CFO). Consulte la zona de inundación desde el principio, sobre todo cerca de la playa o del Intracoastal.
Paso 5: inspeccione la casa
Contrate una inspección general durante su período de inspección. Para el seguro, pregunte por dos informes típicos de Florida:
- Inspección de 4 puntos (4-point inspection): techo, electricidad, plomería y aire acondicionado. Las aseguradoras suelen pedirla en casas antiguas.
- Inspección de mitigación de viento (wind mitigation): documenta elementos contra huracanes, como amarres del techo, contraventanas y ventanas de impacto, que pueden bajar la prima del seguro.
Rui es General Contractor con licencia, así que puede ayudarle a leer el informe: qué es un problema real, qué es mantenimiento normal y qué implicaría una reparación antes de negociar.
Paso 6: si es un condominio, revise el edificio
Después del colapso de Surfside, Florida aprobó la ley SB 4-D (2022) y luego la HB 913 (2025). Los edificios de condominios de tres o más pisos habitables necesitan una inspección estructural de hito (milestone inspection) cuando alcanzan cierta antigüedad, en general 30 años, y luego cada 10 años. Las asociaciones también deben completar un estudio de reservas de integridad estructural (SIRS) y financiar reservas para los componentes principales (Withum sobre la HB 913, Lowndes).
En la práctica, muchos edificios antiguos enfrentan cuotas mensuales más altas o cuotas especiales (special assessments) para pagar reparaciones. Eso puede convertir un condominio antiguo en una ganga o en una trampa. Antes de firmar, pida:
- el informe de la inspección de hito, si el edificio ya la tiene;
- el SIRS y el presupuesto vigente;
- el historial de cuotas especiales y las que estén previstas;
- las reglas de la asociación sobre alquileres y mascotas.
Rui lee estos documentos con ojo de contratista, lo que le ayuda a calcular reparaciones que el anuncio no menciona.
Paso 7: después del cierre, solicite el homestead
Si la casa es su residencia principal y permanente, puede solicitar la exención de homestead de Florida: hasta US$50,000 menos sobre el valor tasado (los primeros US$25,000 se aplican a todos los impuestos y los segundos US$25,000 a los impuestos que no son escolares). Usted debe ser propietario y vivir en la casa al 1 de enero, y presentar la solicitud antes del 1 de marzo ante el tasador de propiedades del condado (LendFriend). Si no es ciudadano, confirme su elegibilidad con el tasador de propiedades de Broward o de Palm Beach.
Con homestead, Save Our Homes limita el aumento anual del valor tasado al 3% o a la variación del IPC (CPI), lo que sea menor. Más adelante puede trasladar hasta US$500,000 de ese beneficio a un nuevo homestead en Florida (LendFriend, Lake County Property Appraiser).
No haga su presupuesto con la factura de impuestos del vendedor. La casa se vuelve a tasar a valor de mercado el año siguiente a su compra, así que sus impuestos pueden ser mucho más altos (Santa Rosa County Property Appraiser).
Votación pendiente (a octubre de 2026): la enmienda HJR 1F, en la boleta del 3 de noviembre de 2026, elevaría la exención de homestead para impuestos no escolares a US$150,000 en 2027 y a US$250,000 en 2028. Necesita el 60% de los votos para aprobarse (Florida Phoenix, Tax Foundation). Solo se aplicaría a propietarios con homestead. Actualizaremos esta página después de la elección.
Programas para compradores de primera vivienda
Florida y el condado de Broward tienen programas de ayuda para el pago inicial. La elegibilidad depende de límites de ingresos, puntaje de crédito, límites de precio, cursos para compradores y, en algunos programas, del estatus migratorio, así que confírmela antes de contar con uno:
- Florida Housing (Florida Assist): una segunda hipoteca diferida al 0% de hasta US$10,000 para quienes compran por primera vez, con un puntaje de crédito mínimo de 640 (The Mortgage Reports). Confirme los montos vigentes con Florida Housing Finance Corporation.
- Hometown Heroes: ayuda para trabajadores de tiempo completo de empleadores de Florida, como maestros, trabajadores de la salud y personal de emergencias, con ingresos de hasta el 150% de la mediana del área (Florida Statutes 420.5096). Los fondos de 2025 se agotaron en febrero de 2026 (Florida Realtors), y una nueva ronda abrió en julio de 2026 (Hoodline). Los fondos se acaban rápido, así que pregunte si todavía hay dinero disponible.
- Broward County Home Purchase Assistance: una segunda hipoteca diferida para quienes compran por primera vez con ingresos de hasta el 80% de la mediana del área. Algunas ciudades tienen sus propios programas (Broward County).
Estos programas por lo general se combinan con una primera hipoteca FHA o convencional, así que quienes solo tienen ITIN normalmente no califican.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar casa en Florida?
Planifique el pago inicial, que depende del préstamo, más entre el 2% y el 5% del precio en costos de cierre, más algo de ahorro para la mudanza y reparaciones. Obtenga una preaprobación para conocer su número real.
¿Puedo obtener un préstamo FHA con visa de trabajo?
Ya no para préstamos nuevos. Desde el 25 de mayo de 2025, FHA está limitado a ciudadanos estadounidenses, titulares de green card y algunos otros grupos. Quienes tienen visa de trabajo suelen buscar préstamos convencionales, sujetos a la aprobación del prestamista.
¿Qué inspecciones necesito en Florida?
Una inspección general de la casa, más una inspección de 4 puntos y un informe de mitigación de viento, que las aseguradoras suelen pedir. Si es un condominio, revise también la inspección de hito y el estudio de reservas.
¿Es seguro comprar un condominio antiguo en Florida?
Puede serlo, si revisa el edificio primero. Pida la inspección de hito, el SIRS, el presupuesto y el historial de cuotas especiales. Aquí ayuda la licencia de General Contractor de Rui.
¿Mis impuestos a la propiedad serán iguales a los del vendedor?
Por lo general, no. La casa se vuelve a tasar a valor de mercado el año siguiente a la venta, y los beneficios de homestead del vendedor no pasan a usted.
¿Necesito seguro contra inundación?
Su prestamista lo exigirá en zonas de alto riesgo de inundación. Incluso fuera de ellas, una póliza estándar no cubre inundaciones, así que vale la pena pedir una cotización.
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