Para pagar um imóvel nos EUA morando no Brasil, você faz uma remessa por banco ou corretora de câmbio autorizada pelo Banco Central, direto para a conta de garantia ("escrow") da title company ou do advogado que cuida do fechamento. Não se paga ao vendedor nem ao corretor. Desde junho de 2025, o IOF da remessa é de 1,1% quando a operação é classificada como investimento e de 3,5% nas demais transferências. Antes de cada envio, confirme as instruções bancárias por telefone, em um número que você já conhecia: o golpe do e-mail falso é a fraude mais cara do setor.
Como o dinheiro anda em uma compra
- Depósito inicial (sinal): depois que o contrato é assinado, você envia o depósito para a conta escrow da title company ou do advogado. O prazo é curto e está no contrato.
- Financiamento, se houver: o banco americano libera o empréstimo direto para a title company no fechamento, sempre sujeito à aprovação. Veja como funciona o financiamento para quem mora no Brasil.
- Saldo no fechamento: alguns dias antes, a title company envia o "closing disclosure" ou o "settlement statement" com o valor exato a transferir. Você manda o restante.
- Depois da compra: imposto predial, seguro, condomínio e manutenção. Para essas contas recorrentes, uma conta em banco americano ajuda (veja abaixo).
Uma conta nos EUA não é obrigatória para comprar: a remessa pode sair do Brasil direto para a escrow. Ela só facilita a vida depois.
IOF e câmbio: quanto custa mandar o dinheiro
O IOF-câmbio foi alterado em 2025. Depois de dois decretos em maio, o Decreto nº 12.499/2025 passou a valer em 12 de junho de 2025 com estas alíquotas para saída de recursos (texto do decreto):
| Tipo de remessa | IOF |
|---|---|
| Transferência para conta própria no exterior (disponibilidade) | 3,5% |
| Transferência com finalidade de investimento | 1,1% |
| Demais transferências ao exterior não isentas | 3,5% |
O Congresso chegou a derrubar o decreto, mas o ministro Alexandre de Moraes, do STF, restabeleceu seus efeitos em 16 de julho de 2025, exceto na parte de "risco sacado", que não afeta a remessa para imóvel (Demarest, jul/2025).
Qual alíquota vale para o seu caso? Depende de como o banco ou a corretora classifica a operação no contrato de câmbio. Pergunte por escrito, antes de fechar o câmbio, qual natureza e qual IOF serão usados para "compra de imóvel no exterior". A diferença é grande:
| Exemplo: imóvel de US$ 445 mil | Valor |
|---|---|
| Dólar PTAX de venda em 06/10/2026 | R$ 4,9698 (Banco Central) |
| Valor em reais, sem custos | ≈ R$ 2,21 milhões |
| IOF a 1,1% | ≈ R$ 24,3 mil |
| IOF a 3,5% | ≈ R$ 77,4 mil |
Some também o spread, a diferença entre a cotação que a instituição pratica e a PTAX, além das tarifas de envio e de recebimento. Peça a cotação final "VET" (valor efetivo total) a duas ou três instituições e compare o valor final em dólar que chega à escrow.
O câmbio anda rápido. A PTAX de venda passou de R$ 5,2238 em 2 de outubro de 2026 para R$ 4,9859 em 5 de outubro, um dia útil depois, uma queda de cerca de 4,6% (Banco Central, PTAX). Em uma compra de US$ 445 mil, isso dá mais de R$ 100 mil de diferença. O Rui não dá consultoria de câmbio: fale com o seu banco sobre o momento e a forma de comprar os dólares.
Documentos do lado brasileiro: a instituição vai pedir CPF, o contrato de compra (em inglês serve, às vezes com tradução) e as instruções da escrow. Pode pedir também comprovação da origem do dinheiro. Mande sempre da sua conta, no seu nome: o comprador do contrato e quem remete o dinheiro devem ser a mesma pessoa (ou o casal), para evitar problemas com o banco, com a title company e na sua declaração. Depois, declare o imóvel no Brasil, como explica o guia sobre como declarar o imóvel no Imposto de Renda.
O golpe do e-mail falso (wire fraud)
O golpe funciona assim: o criminoso invade ou imita o e-mail do corretor, do advogado ou da title company e manda "novas instruções bancárias" pouco antes do fechamento. O dinheiro vai para a conta do golpista e, em geral, some em horas.
Em 2025, o FBI recebeu 12.368 queixas de fraude imobiliária, com US$ 275,1 milhões em perdas, alta de 58,5% sobre 2024 (NAR, citando o relatório IC3/FBI de 2025).
Checklist antes de cada envio:
- [ ] Recebi as instruções da title company e liguei para ela em um número que eu já tinha, do site oficial ou do contrato, nunca do e-mail com as instruções.
- [ ] Conferi, por telefone, o nome do banco, o nome da conta, o número da conta e o routing/SWIFT.
- [ ] Desconfio de qualquer mudança de instrução, principalmente com urgência. Title companies sérias quase nunca mudam de conta no meio do processo.
- [ ] Confirmei que a title company ou o advogado existem: empresa ativa no Sunbiz (registro oficial de empresas da Flórida) e advogado ativo na Florida Bar.
- [ ] Mandei primeiro um valor pequeno de teste, quando o prazo permite, e pedi confirmação de recebimento por telefone.
- [ ] Depois de enviar, liguei de novo para confirmar que o dinheiro chegou.
Se algo der errado: ligue na hora para o seu banco e peça o recall da remessa, avise a title company e registre a queixa no IC3 do FBI. As primeiras horas fazem diferença.
O Rui nunca vai pedir que você mande dinheiro para a conta dele nem mudar instruções bancárias por e-mail ou WhatsApp. Se receber uma mensagem assim, mesmo que pareça vir dele, ligue antes.
Conta em banco americano sendo não residente
Para as despesas do dia a dia do imóvel, ter uma conta nos EUA facilita: o aluguel cai nela, e dela saem o imposto predial, o seguro e o condomínio.
- Documentos usuais: passaporte, um segundo documento, comprovante de endereço no Brasil e, às vezes, o ITIN. Muitos bancos exigem abrir a conta presencialmente. As exigências variam de banco para banco.
- Form W-8BEN: é o formulário em que você declara ao banco que é estrangeiro, para fins de retenção de imposto (IRS).
- Garantia do FDIC: depósitos em banco segurado são protegidos até US$ 250 mil por depositante, por banco e por categoria de titularidade (FDIC).
- Declare no Brasil: a conta vai na sua declaração de Imposto de Renda e entra no limite da declaração CBE do Banco Central.
Perguntas frequentes
Posso mandar o dinheiro direto para o vendedor?
Não deve. O padrão na Flórida é depositar na conta escrow da title company ou do advogado do fechamento, que só repassa o dinheiro ao vendedor quando todas as condições da compra são cumpridas.
Qual é o IOF para comprar imóvel nos EUA em 2026?
Pelo Decreto nº 12.499/2025, é de 1,1% quando a remessa é classificada como investimento e de 3,5% nas demais transferências ao exterior. Confirme com a sua instituição, por escrito, qual classificação ela vai usar.
Preciso ter conta em banco americano para comprar?
Não. A remessa pode ir do Brasil direto para a escrow. A conta americana é útil depois, para receber aluguel e pagar as despesas do imóvel.
Como sei que as instruções bancárias são verdadeiras?
Ligue para a title company em um número que você já conhecia e confirme cada dado. Nunca use o telefone que veio no mesmo e-mail das instruções e desconfie de qualquer mudança de última hora.
Quanto dinheiro preciso além do preço do imóvel?
De 2% a 5% de custos de fechamento, mais a reserva para as despesas do primeiro ano. Veja a conta completa em quanto custa uma casa na Flórida e simule a parcela na calculadora de financiamento.
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