Quem mora no Brasil declara o imóvel nos EUA na ficha Bens e Direitos, pelo custo de aquisição em reais, convertido pelo dólar do Banco Central na data de cada pagamento, e não pelo valor de mercado. O aluguel recebido entra no carnê-leão todo mês, e o imposto pago nos EUA pode ser compensado. Nos EUA, o aluguel é declarado no Form 1040-NR. Se tudo o que você tem fora do Brasil somar US$ 1 milhão ou mais, entra também a declaração CBE do Banco Central. As regras abaixo são as da Receita para a declaração de 2026 (ano-calendário 2025). Confirme sempre com um contador.
1. Na declaração brasileira: ficha Bens e Direitos
Segundo o "Perguntas e Respostas IRPF 2026" da Receita Federal (pergunta 479), o imóvel comprado no exterior é declarado assim (Receita Federal, abr/2026):
- Grupo 01 – Bens Imóveis, com o código do tipo de imóvel: 11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno (Folha de Pernambuco). Informe o país de localização (Estados Unidos).
- Discriminação: endereço, data da compra, valor em dólar que consta na escritura (deed) e quanto do dinheiro usado era de rendimentos originalmente em reais e quanto era de rendimentos originalmente em dólar.
- Situação em 31/12: o valor em reais, convertido pela cotação de venda do dólar do Banco Central na data da aquisição.
- Não atualize o valor pelo mercado nem pelo câmbio do ano. O valor só muda quando você paga algo que entra no custo, como uma reforma comprovada ou as parcelas do financiamento.
Financiou? O custo vai sendo formado pelo que você efetivamente paga: a entrada e, a cada ano, as prestações e os juros pagos, cada valor convertido na data do pagamento (é a lógica que a Receita aplica a imóveis comprados a prazo, na pergunta 622 do manual). O valor que o banco ainda vai receber não entra como custo.
Guarde tudo por pelo menos cinco anos: closing disclosure, deed, comprovantes de remessa e contratos de câmbio. É com eles que você prova o custo quando vender.
2. O aluguel: carnê-leão e compensação do imposto americano
Para a Receita, os rendimentos de fonte no exterior recebidos por residente no Brasil, transferidos ou não para cá, são tributados pelo carnê-leão no mês do recebimento e entram no ajuste anual (pergunta 130 do mesmo manual). É a mesma regra do aluguel recebido de pessoa física no Brasil, com a tabela progressiva mensal.
E a Lei 14.754/2023? Desde 1º de janeiro de 2024, essa lei criou a alíquota anual de 15% para aplicações financeiras no exterior e para lucros de empresas controladas no exterior (Lei 14.754/2023). Imóvel no seu nome não é aplicação financeira: o aluguel continua no carnê-leão. Já se o imóvel estiver em uma empresa no exterior, o tratamento pode ser outro. Esse é um dos motivos para decidir a estrutura com o contador (veja o guia sobre estate tax e LLC).
Imposto pago nos EUA: o Brasil não tem tratado para evitar a dupla tributação com os EUA, mas a Receita reconhece a reciprocidade. O imposto de renda pago nos EUA pode ser compensado no carnê-leão e na declaração anual, até o limite do imposto brasileiro sobre aquela renda, e não é preciso provar a reciprocidade (perguntas 136 e 142 do manual).
Venda: desde 2024, o ganho na venda de bens no exterior que não são aplicações financeiras, como um imóvel, segue a tributação definitiva de ganho de capital do art. 21 da Lei 8.981/1995, com alíquotas de 15% a 22,5% (pergunta 639). Para compras feitas antes de 2024, havia regras diferentes conforme a origem do dinheiro, reais ou dólares. Faça essa conta com o contador antes de vender.
3. Nos EUA: o aluguel no Form 1040-NR
Do lado americano, o padrão para o estrangeiro não residente é pagar 30% sobre o aluguel bruto, sem descontar nenhuma despesa, retido por quem paga o aluguel (o inquilino ou a administradora) (IRS).
A alternativa é a eleição pela tributação do lucro líquido (seção 871(d) do código americano):
- Você anexa uma declaração ao Form 1040-NR no primeiro ano e entrega o Form W-8ECI à administradora, para que ela pare de reter os 30%.
- Passa a descontar despesas como imposto predial, seguro, condomínio, administração, juros e depreciação, e paga pela tabela progressiva sobre o lucro.
- A eleição vale para os anos seguintes até ser revogada.
- Prazo importa: se você não declarar em até 16 meses do vencimento original, perde o direito às deduções (IRS). Para quem não tem salário nos EUA, o 1040-NR normalmente vence em 15 de junho (IRS).
Você vai precisar de um ITIN para declarar. A Flórida não cobra imposto de renda estadual, mas aluguel por temporada tem impostos próprios, explicados no guia de Airbnb na Flórida.
4. Banco Central: a declaração CBE
A declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE) é separada do Imposto de Renda. Deve declarar quem, em 31 de dezembro, tinha bens e valores fora do Brasil, somados, de US$ 1 milhão ou mais, imóveis incluídos (Resolução BCB nº 279/2022). O prazo vai de 15 de fevereiro a 5 de abril do ano seguinte. Para a data-base de 2025, o prazo terminou em abril de 2026 (Migalhas). Acima de US$ 100 milhões, a declaração passa a ser trimestral.
Resumo: o que declarar e onde
| O quê | Onde | Quando |
|---|---|---|
| Imóvel (custo em reais) | IRPF, Bens e Direitos, Grupo 01 | Declaração anual |
| Aluguel recebido | Carnê-leão + ajuste anual | Todo mês em que receber |
| Imposto pago nos EUA | Compensação no carnê-leão e no ajuste | Mês do pagamento nos EUA |
| Aluguel nos EUA | Form 1040-NR (+ eleição 871(d), se fizer sentido) | Em geral até 15 de junho |
| Bens no exterior ≥ US$ 1 milhão | CBE, Banco Central | 15/02 a 05/04 |
Isto não é consultoria tributária. As regras mudaram em 2024 e continuam sendo ajustadas. Contrate um contador no Brasil e um preparador de impostos nos EUA que conversem entre si. O Rui pode indicar profissionais que atendem brasileiros.
Perguntas frequentes
Preciso declarar no Imposto de Renda um imóvel que comprei nos EUA?
Sim, se você é residente fiscal no Brasil e está obrigado a declarar. O imóvel vai na ficha Bens e Direitos, Grupo 01, pelo custo de aquisição em reais, convertido pelo dólar de venda do Banco Central na data de cada pagamento.
Devo atualizar o valor do imóvel pelo câmbio ou pelo mercado?
Não. O valor declarado é o custo de aquisição em reais e só muda com novos pagamentos que entram no custo. A variação do dólar só aparece no ganho de capital, quando você vender.
O aluguel do imóvel nos EUA paga imposto no Brasil?
Sim. Para residente no Brasil, o aluguel recebido do exterior vai no carnê-leão do mês do recebimento, e o imposto de renda pago nos EUA pode ser compensado até o limite do imposto brasileiro, por reciprocidade (Receita Federal, perguntas 130 e 142).
A Lei 14.754 mudou a tributação do meu imóvel nos EUA?
Para imóvel no seu nome, o aluguel continua no carnê-leão. A lei mudou a tributação de aplicações financeiras e de empresas controladas no exterior. Se o imóvel estiver em uma empresa no exterior, consulte seu contador.
Quando preciso entregar a declaração CBE ao Banco Central?
Quando a soma dos seus bens e valores no exterior, em 31 de dezembro, chega a US$ 1 milhão ou mais. Imóveis entram na conta. O prazo vai de 15 de fevereiro a 5 de abril. Dúvidas sobre a compra? Leia as perguntas frequentes ou veja como investir na Flórida.
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