Quem quer comprar uma casa perto dos parques de Orlando para alugar por diária precisa começar pelo endereço. O aluguel por temporada só é legal onde o zoneamento e a HOA permitem, e as regras mudam entre a cidade de Orlando, a área não incorporada do condado de Orange, Osceola e Polk. Em geral você precisa de licença do DBPR (órgão estadual), de uma conta de imposto turístico do condado e de um alvará local antes do primeiro hóspede. O Rui Cunha, corretor brasileiro, tem escritório em Coral Springs e atende clientes em toda a Flórida, incluindo essa região. Esta página trata das regras, não de projeção de renda: ninguém pode prometer ocupação nem faturamento.
Onde o aluguel por temporada é permitido de verdade
A lei estadual impede que cidades e condados proíbam o aluguel por temporada ou limitem a frequência e a duração, salvo regras adotadas até 1º de junho de 2011 (Fla. Stat. 509.032). Isso não vale contra a HOA nem contra o condomínio, que são contratos privados. O zoneamento varia:
- Cidade de Orlando. O proprietário não pode alugar a casa inteira por 1 a 29 dias. Só quem mora no imóvel pode se registrar para alugar até metade dos quartos (fact sheet da cidade de Orlando, agosto de 2021).
- Condado de Osceola (região de Kissimmee). Na área não incorporada, a casa precisa estar dentro da zona de sobreposição (overlay) de aluguel por temporada. O condado tem também um distrito próprio, o Short Term Rental Planned Development (STRPD), e cada condomínio pode ter limites adicionais (Osceola County). Consulte o mapa do overlay ou ligue para o Zoning de Osceola, (407) 742-0200. Muitos condomínios de temporada ficam aqui: o órgão de turismo local conta mais de 30 mil casas de temporada na região de Kissimmee (Experience Kissimmee).
- Condado de Orange (área não incorporada) e Polk. Não conseguimos confirmar as regras atuais de zoneamento para temporada em uma fonte oficial desses condados, então não resumimos aqui. Antes de fazer oferta, confirme o zoneamento e o registro exigido no órgão de zoneamento do condado, e veja se o endereço está dentro de uma cidade com regras próprias (por exemplo Davenport ou Haines City, em Polk).
Um imóvel pode ter endereço postal de "Orlando" ou "Kissimmee" e ficar em outra jurisdição. O Rui confere a jurisdição real de cada endereço.
Licenças e impostos
Licença estadual. Casa alugada mais de três vezes por ano por menos de 30 dias, ou anunciada como aluguel por temporada, precisa de licença da Divisão de Hotéis e Restaurantes do DBPR: "Vacation Rental - Dwelling" para casa ou townhouse e "Vacation Rental - Condominium" para apartamento (DBPR, Fla. Stat. 509.242). Em Osceola, a licença do DBPR também é pedida para registrar o alvará local (Local Business Tax Receipt) no Tax Collector do condado.
Impostos pagos pelo hóspede. Nas locações de até seis meses incidem o imposto estadual de 6%, a sobretaxa (surtax) do condado e, por cima, o imposto turístico do condado (TDT). O imposto estadual e a sobretaxa vão para o Departamento de Receita (Florida DOR). Somando as alíquotas publicadas:
| Condado | Imposto estadual | Sobretaxa (2026) | Imposto turístico (TDT) | Total |
|---|---|---|---|---|
| Osceola | 6% | 1,5% | 6% | 13,5% |
| Orange | 6% | 0,5% | 6% | 12,5% |
| Polk | 6% | 1,0% | 5% | 12% |
Fontes: sobretaxa do Florida EDR, alíquotas 2026 (soma da sobretaxa do condado e da escolar); TDT do Tax Collector de Osceola, da página de TDT de Orange e do Tax Collector de Polk, consultados em out/2026. As alíquotas mudam: confirme antes de declarar.
Quem recolhe? O Tax Collector de Osceola diz que o condado não tem contrato com Airbnb, Vrbo e outras plataformas: o proprietário ou o administrador precisa recolher e repassar os 6% de imposto turístico. Em Polk, o pagamento vence no dia 1º do mês seguinte e atrasa depois do dia 20. Converse com um contador sobre o seu caso e, se você mora fora dos EUA, sobre a tributação da renda de aluguel aqui e no Brasil. Veja o guia de aluguel por temporada na Flórida.
Regras da HOA: o filtro que pega o comprador
Muitos condomínios de temporada permitem diária, mas nem todos, e alguns limitam hóspedes, carros ou exigem administradora aprovada. Em HOA de casas, a lei da Flórida deixa a associação proibir aluguéis de menos de 6 meses ou mais de três por ano para todos os proprietários (Fla. Stat. 720.306). Peça a convenção, o regulamento e as taxas atuais antes da oferta, e leia a política de aluguel do próprio condomínio, não só o zoneamento do condado.
Quanto custa manter
Só alguns números têm fonte, e são estimativas:
- Administração. Um site de dados aponta, em Kissimmee, comissão típica de 10% a 15% da receita na gestão parcial e de 20% a 30% na completa, com firmas que cobram mais (Airbtics). O mesmo texto aparece em várias páginas de administradoras, então use como referência e peça a tabela de cada empresa, incluindo limpeza e reposição.
- Seguro. O seguro residencial comum costuma excluir atividade comercial, como aluguel de curta duração, então peça uma apólice própria (Insurance Business, citando o III). Faça cotações antes da oferta.
- Mobília, contas, HOA, imposto predial, manutenção. Não achamos médias publicadas confiáveis, então deixamos de fora. Cote para o imóvel específico. Imóvel que não é sua residência principal não tem a isenção homestead.
Financiamento
Alguns bancos oferecem o DSCR para investidores, aprovado principalmente pelo aluguel esperado do imóvel, não pela renda pessoal. Um credor informa que o DSCR para estrangeiros costuma começar com 25% de entrada e seis meses de reservas (HomeAbroad). As condições variam, e alguns credores não aceitam aluguel de temporada como renda. Todo financiamento está sujeito à aprovação do credor. Veja o financiamento com ITIN e o guia para investir na Flórida.
Próximos passos
Leia as páginas de Orlando e de Kissimmee e use a calculadora de financiamento para incluir impostos, seguro e HOA. Comprar imóvel não dá visto nem green card.
Perguntas frequentes
Posso alugar minha casa de Orlando por diária?
Só onde o zoneamento e a HOA permitem. Dentro da cidade de Orlando não dá para alugar a casa inteira por menos de 30 dias. Osceola permite nas áreas de overlay e STRPD, sujeito à HOA. Confira cada endereço.
Que licença o aluguel de temporada exige na Flórida?
Licença do DBPR para casa ou apartamento alugado mais de três vezes por ano por menos de 30 dias, mais conta de imposto turístico do condado e alvará local, quando exigidos. Confirme os passos com o condado.
Quanto de imposto o hóspede paga perto de Orlando?
Somando o imposto estadual de 6%, a sobretaxa e o imposto turístico, dá cerca de 13,5% em Osceola, 12,5% em Orange e 12% em Polk (EDR e Tax Collectors, out/2026). As alíquotas podem mudar.
Estrangeiro pode comprar casa de temporada perto dos parques?
Existe financiamento para estrangeiros, como o DSCR, mas ele depende da aprovação do credor e costuma exigir entrada maior. Não há garantia de renda nem de ocupação.
A HOA importa se o condado permite o aluguel?
Importa. A HOA pode ser mais restritiva que o condado, então leia os documentos antes de fazer a oferta.
Fale com o Rui
Quer uma casa de temporada perto dos parques? Peça ao Rui para checar zoneamento, regras da HOA e cadastro de impostos antes da oferta.