Comprar casa na Flórida tem dez passos, da primeira conversa com o banco até o dia em que você recebe as chaves. Aperte o play em qualquer passo para ouvir a explicação em linguagem simples, ou ouça a página inteira. O texto de cada passo é o que você escuta, então dá para ler, ouvir ou os dois.
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Pré-aprovação e documentos do banco
Comece pelo banco, antes de visitar casas. A pré-aprovação é a estimativa por escrito de quanto o credor aceita emprestar, com base na sua renda, dívidas, reservas e crédito. Prepare contracheques ou imposto de renda recente, extratos bancários e um documento com foto. Se você declara imposto com ITIN e não tem SSN, pergunte por financiamento com ITIN: os credores costumam pedir 2 anos de declarações com o ITIN e entrada de 15% a 30% (AD Mortgage, NerdWallet). Mora fora dos EUA? Existe financiamento para estrangeiros. Todo financiamento é sujeito à aprovação do credor. Veja o guia de financiamento com ITIN.
Busca do imóvel e cotação de seguro
Com o orçamento definido, você visita imóveis e compara vendas recentes. Antes da oferta, peça a um corretor de seguros a cotação daquele endereço exato, porque o seguro na Flórida pode mudar quanto a casa custa por mês. Consulte também a zona de enchente: o seguro residencial comum não cobre enchente, e o banco exige seguro de enchente em zona de alto risco (Florida CFO).
Oferta e contrato (FAR/BAR)
A maioria das compras na Flórida usa o contrato FAR/BAR, um formulário padrão da Florida Realtors e da Ordem dos Advogados da Flórida. Ele define preço, depósito, prazo de inspeção, prazo do financiamento e data do fechamento, e muitos desses itens são negociáveis. Quando o vendedor aceita, você está sob contrato, e valem as datas que estão no seu contrato. Se tiver dúvida sobre uma cláusula, fale com um advogado imobiliário da Flórida.
Depósito em escrow
Depois de assinar o contrato, você faz um depósito de boa-fé em escrow, normalmente com a title company ou com um advogado. Não é uma taxa: ele conta como parte do pagamento e é creditado a você no fechamento. O contrato diz quando o depósito vence e quando você pode recebê-lo de volta. Leia essas cláusulas com atenção e guarde o comprovante.
Período de inspeção
É a sua janela para examinar a casa e, se houver problema sério, desistir ou renegociar. Peça uma inspeção geral e os dois laudos que as seguradoras da Flórida costumam exigir: a 4-point (telhado, elétrica, hidráulica e ar-condicionado) e a wind mitigation, que documenta proteções contra furacão e pode baixar o seguro. Inclua também a inspeção WDO, para cupim e outros organismos que destroem madeira. Com os laudos na mão, separe o que é problema sério, o que vale pedir para consertar e o que é manutenção normal. Depois, peça ao vendedor reparo, crédito ou desconto, por escrito e antes de acabar o prazo de inspeção.
Pedido do financiamento e underwriting
Agora você pede formalmente o financiamento para esta casa. O underwriting é a análise final do banco sobre renda, crédito, reservas e o imóvel. Responda rápido aos pedidos de documentos e não abra crédito novo nem movimente dinheiro sem avisar, porque o analista olha tudo. O credor precisa entregar o Loan Estimate, a estimativa oficial de custos, então compare com as outras propostas.
Avaliação do imóvel
O banco pede uma avaliação para confirmar que a casa vale o preço combinado. Se o valor sair menor, em geral dá para renegociar o preço, colocar mais dinheiro ou, conforme o contrato, cancelar. É mais um motivo para ter os prazos do contrato sempre à vista.
Aprovação do condomínio e da associação
Comprar condomínio ou casa em associação (HOA) acrescenta um passo: a associação analisa você, e você analisa a associação. Depois do desabamento de Surfside, as leis da Flórida (SB 4-D, de 2022, e HB 913, de 2025) passaram a exigir a milestone inspection em prédios de 3 andares ou mais, em geral aos 30 anos e depois a cada 10, e o estudo de reservas estruturais, a SIRS (Withum). Peça esses laudos, o orçamento e o histórico de cobranças extras antes de se comprometer. Veja mais em comprar casa na Flórida.
Seguro, título, closing disclosure e visita final
A title company pesquisa o histórico do imóvel para confirmar que o vendedor pode transferir a propriedade sem pendências, e você contrata o seguro de título. O banco também exige o seguro residencial contratado. O credor precisa entregar o Closing Disclosure pelo menos três dias úteis antes do fechamento, então compare item por item com o Loan Estimate (CFPB). Na Flórida, o comprador costuma pagar de 2% a 5% do valor do imóvel em custos de fechamento (Home Buying Institute). Faça a visita final pouco antes do fechamento, para conferir o estado da casa e se os reparos combinados foram feitos.
Dia do fechamento, presencial ou remoto
No fechamento você assina o financiamento e os documentos de transferência, envia o dinheiro e recebe as chaves quando a escritura é registrada. A Flórida permite notarização online remota, então muitos compradores, inclusive quem mora fora, fecham de casa com vídeo e checagem de documento (Florida Statutes 117.265). Pergunte à title company e ao banco o que eles aceitam. Alerta de fraude por transferência: criminosos mandam instruções de transferência falsas, parecidas com as da sua title company. Nunca envie dinheiro só por causa de um e-mail. Ligue para a title company em um telefone que você já conhece e confirme as instruções por voz antes de transferir qualquer valor.
Pronto para começar?
Diga ao Rui em que ponto você está nestes dez passos, e ele mostra o que vem a seguir. Veja também o guia para comprar casa, o financiamento com ITIN e a calculadora de financiamento. Comprar imóvel não dá visto nem green card, e para dúvidas jurídicas ou de impostos, fale com um advogado ou contador (CPA).
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva para comprar casa na Flórida?
Depende dos prazos que você negocia no contrato e do seu financiamento. O contrato define os prazos de inspeção, financiamento e fechamento. Peça ao Rui ou ao seu advogado para explicar os do seu caso.
Dá para comprar casa na Flórida sem SSN?
Dá. Alguns credores oferecem financiamento com ITIN, em geral com entrada maior e juros mais altos, sujeito à aprovação do credor. Também é possível pagar à vista. Veja o guia de financiamento com ITIN.
Posso fechar a compra sem estar na Flórida?
Muitas vezes, sim. A Flórida permite notarização online remota, e alguns compradores assinam por procuração. O banco e a title company decidem o que aceitam.
Como evitar fraude de transferência no fechamento?
Nunca confie em instruções de transferência recebidas só por e-mail. Ligue para a title company em um número que você já conhece e confirme cada detalhe antes de enviar o dinheiro.
Comprar imóvel dá visto ou green card?
Não. Comprar imóvel não dá visto nem green card. Para isso, fale com um advogado de imigração.
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